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住宅楼屋顶广告牌收益，业主能否分享
中共中央宣传部委托 新华社主办 中华第一刊
《半月谈》2007年第14期
主持人：
我是广州市天河区某小区业主。我家住在3号楼顶层，该层所有房屋都由我家买下。2007年1月，一幅巨大的汽车广告牌在我家正上方的楼顶上树立起来。2007年3月6日，我带了房产证找广告商协商，要求对方支付给我全部广告费。广告商说已经取得小区物业的同意，并已向物业支付了一年的广告费50万元。我认为，物业无权替我收取这笔钱。3号楼的其他业主则认为，房顶是大家的，广告商应该向全楼业主付费。在此请教以下问题：在住宅楼屋顶上放置广告牌是否需要征得业主同意？放置广告牌的收益，业主能否分享？如何分享？
广东 张玉楠
主持人请北京市双全律师事务所主任邓江华律师解答：
张玉楠读者所反映问题很有代表性。现实生活中，在没有征得业主同意的情况下，许多广告商任意在小区居民楼的楼面发布广告或在楼顶树立广告牌。这些广告商向小区物业支付广告发布费用或租金，但小区相关业主却拿不到钱。不过，业主们遇到的这些问题在物权法生效后（2007年10月1日），就会有解决办法。在此将相关规定介绍如下。
物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中，决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”及“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定其他共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
小区居民楼的屋顶属于该楼的全体业主共有，其管理权和收益权也应该由该楼全体业主共同享有。本案中，广告商利用居民楼楼顶做广告，其收益既不属于物业公司，也不属于哪一家业主，而是全楼的所有业主。对于广告牌收益的分享办法，物权法规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
本案中，对于住宅楼屋顶广告牌相关收益，如果业主能约定一致的，按照约定分享；如果具体分配比例约定不明确时，则由业主按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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